Главная » 1000 советов » Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Какие блюда приготовить на Новый 2017 год, горячие и холодные

Блюда на Новый 2017 год Новый год – замечательный праздник, который хочется провести в приятной душевной обстановке, в кругу близких и друзей. А какое же торжество без нарядно сервированного стола, уставленного вкусными аппетитными яствами? О том, какие блюда на Новый 2017 год можно приготовить, чтобы заслужить благосклонность Огненного Красного Петуха и побаловать своих домочадцев, мы и расскажем в нашем кулинарном обзоре.

Какая швабра идеально подходит для мытья пола: деревянная, с губчатой насадкой, веревочная, с платформой

Швабра для мытья пола: деревянная, с губчатой насадкой или веревочная. Какую выбрать? Когда пол в квартире сверкает чистотой, она преображается, приобретая лоск ухоженности.

Какая ткань лучше для детского постельного белья

Из какого материала выбрать детское постельное белье? Главная задача при организации детского спального места – обеспечить ребенку комфорт и здоровый сон. Поэтому к выбору постельного белья в кроватку следует подходить с большой ответственностью.

Какая сковорода самая лучшая? Виды сковородок

LiveInternetLiveInternet =ОБЩИЙ ОТДЕЛ= (27744) =Ж З Л= (6394) =П И С Ь М А= (42) =С Т И Х И= (5954) =И С Т О Р И Я= (5136) =В И Д Е О= (4780) =Моё видео= (6) =И С К У С С Т В О= (3649) =М У З Ы К А= (2836) =К И Н О= (2591) Документальное кино (721) =КАРТИНЫ, ЖИВОПИСЬ= (2162) =КАРТИНА ДНЯ= (2133) =СМЕЯТЬСЯ РАЗРЕШАЕТСЯ= (2035) =ЭТО ИНТЕРЕСНО ЗНАТЬ= (1857) =И З Р А И Л Ь= (еврейские темы) (1857) =К У Л И Н А Р И Я= (1533) =ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ= (3) =МЕДИЦИНА, ЗДОРОВЬЕ= (1417) =Женская энциклопедия= (203) =Ц В Е Т Ы= (1294) =П Е Й З А Ж И. ФАУНА= (1116) =К У Р О Р Т= (1) =Н А Т Ю Р М О Р Т Ы= (1071) =Н О В О С Т И= (980) =Д Е Т И= (832) =Мультфильмы= (30) =С Т А Т Ь И= (812) =афоризмы= (339) =Г О Р О Д= (772) =ГОРОДА И СТРАНЫ= (168) =П Р И Т Ч И, ЛЕГЕНДЫ= (712) =КОФЕЙНОЕ= (704) =Чайная= (54) =Шоколадное= (22) =П О Р Т Р Е Т= (691) =НОВЫЕ ИМЕНА= (443) =Ф О Т О= (406) =ПАМЯТНИКИ,СКУЛЬПТУРЫ,ФОНТАНЫ= (380) =О Д А= (378) =К Н И Г И= (363) =УХОДЯТ КУМИРЫ.

Какая сковорода самая лучшая и безопасная, ServiceYard-уют вашего дома в Ваших руках

Какая сковорода самая лучшая и безопасная? Посуда для жарки появилась очень давно. За долгие столетия кулинары придумали сковородки самых разных форм и размеров. В одних — удобно жарить блинчики, в других – готовить мясо с картошкой на очень большую компанию, третьи — хороши для приготовления соусов, но жаркое в них просто не поместится.

Какая сковорода лучше для жарки — советы и рекомендации по выбору

Как выбрать сковородку для жарки Приготовление любого блюда зависит от вашего мастерства, качества используемых продуктов и посуды, которая поможет воплотить кулинарные фантазии.

Сайт обо всем

Какая сковорода для блинов лучше: чугунная, алюминиевая или керамическая

Битва сильнейших или какая сковорода для блинов лучше: чугунная, алюминиевая или керамическая Еще десять лет назад у многих хозяек с выбором сковороды для блинов не возникало никаких вопросов, ведь выбор этот был невелик, и довольствоваться приходилось тем, что имеется на кухне.

Какая подушка лучше для сна: советы по выбору и отзывы

Какая подушка лучше? Рейтинг подушек и их производителей Подушка должна поддерживать правильное положение головы и позвоночника во время сна. Она должна быть в меру упругой и мягкой одновременно.

Какая подушка лучше для сна: размеры, виды подушек

Виды подушек для сна: какие лучше какая подушка лучше для сна Здоровый сон – это основа жизни. Треть своего существования мы проводим на кровати, поэтому от того, как удобно нам в ней находиться, зависит многое.

Какая подушка лучше для сна, что полезно для здоровья? Домик Сна

Какую подушку лучше выбрать по наполнителю? Что может быть слаще, чем полноценный сон, и приятней, чем хороший отдых. Именно от качества этих составляющих, необходимых для нашего организма, зависит настроение, трудоспособность и самочувствие.

Какая подушка лучше для сна — обзор экспертов, отзывы

Какую подушку лучше купить для сна Выбор идеальной ортопедической подушки для сна у многих покупателей вызывает трудности, - и это понятно: слишком уж много параметров приходится учитывать.

Какая мультиварка лучше: обзор и сравнение популярных моделей

В поисках лучшей мультиварки: обзор популярных моделей В статье о выборе мультиварок мы разобрались, на что стоит обратить внимание при покупке. Но какая мультиварка лучше? Ведь на рынке представлено столько разных моделей! Да уж, выбор непростой.

Какая кастрюля лучше

Какая кастрюля лучше Сегодня производители предлагают огромное разнообразие кастрюль для вашей кухни. Однако в этом многообразии достаточно сложно сориентироваться и выбрать подходящую посуду для кухни.

Какая ванна лучше: чугунная, стальная или акриловая — сравнение харатеристик

Какая ванна лучше: чугунная, стальная или акриловая? Сравнительный анализ Приобретая ванну, хочется, чтобы она достаточно долгое время прослужила своему владельцу и удовлетворила все его желания и потребности.

Какая ванна лучше чугунная, акриловая или стальная

Выясняем: какая ванна лучше - чугунная, акриловая или стальная В хорошей ванне приятно и комфортно, даже вылезать из теплой воды не хочется. Впрочем, кроме удобства, многие обращают внимание и на красивый дизайн.

Какая ванна лучше отзывы, форум какую лучше купить ванну

Лучшая ванна по мнению потребителей. Обзор отзывов о ваннах из разных материалов Какую лучше купить ванну? – в статье о плюсах и минусах разных ванн мы уже отвечали на этот вопрос.

Какая ванна лучше акриловая или стальная: как выбрать, сравнительный обзор ( видео)

Какая ванна лучше — акриловая или стальная? Сравнительный обзор Прошли времена, когда в санузлах господствовали чугунные ванны. Альтернативы этому изделию, по сути, не было и человек, задумывавшийся о ремонте своей ванной комнаты, мог поменять только «чугун на чугун». Сегодня все совсем не так.

Какая ванна лучше — акриловая, стальная или чугунная

Какая ванна лучше — акриловая, стальная или чугунная Если вы уже решились совершить подвиг и готовы начать ремонт вашей ванной комнаты, то нужно, для начала определяются с сантехникой.

Какая ванна лучше – акриловая или стальная: рекомендации и выбор по достоинству

Какая ванна лучше – акриловая или стальная: рекомендации и выбор по достоинству Ванная комната уже давно является не просто местом для принятия водных процедур, но и местом отдыха, релаксации после трудового дня.

Какая бывает кухонная техника? Теория полезности

Теория полезности для кухонной техники Опубликовано: 9 апреля 2014 Наши прабабушки, виртуозно орудуя на кухне лишь ножом, ложкой и скалкой, могли только мечтать о чудо-устройствах, способных облегчить их повседневный труд.

Как, чем отбелить белые вещи, белье, одежду: отбеливатель в домашних условиях

Как отбелить белые вещи в домашних условиях? Одежда белых оттенков считается праздничной, поэтому важно, чтобы она оставалась белоснежной и чистой даже после длительного использования.

Как эффективно избавиться от моли в квартире

Как эффективно избавиться от моли в квартире Народные средства и препараты для борьбы с домашней молью При упоминании о моли на ум сразу приходит избитая шутка, что это единственное насекомое, чье появление в квартире вызывает громкие аплодисменты.

Сайт обо всем

Как экономить на продуктах: 100 способов

100 способов экономить на покупке продуктов Цель продавца – продать вам больше и дороже. Ваша цель как покупателя – купить необходимое недорого. У вас противоположные цели.

Как экономить на еде? Меню на неделю: рецепты, советы

Как экономить на еде? Меню на неделю: рецепты, советы Не является секретом, что в наше сложное время многие семьи пытаются выйти из сложившегося тяжелого материального положения любыми способами.