Главная » 1000 советов » Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Как вывести пятна с лакированной и деревянной мебели – лучшие домашние средства, Блог для умниц, Блог для умниц

Как вывести пятна с лакированной и деревянной мебели – лучшие домашние средства Posted by admin 1205 days ago Горячая кружка, брызги напитков, простая вода, да и неопрятные мастера могут оставить на вашей красивой мебели некрасивые пятна.

Как вывести пятна от пота с белой или цветной одежды

Чем выводить желтые пятна от пота подмышками Мы всегда спешим: по дороге на работу, в университет, в школу – все везде спешат. И в этой гонке бывает так трудно сохранить одежду чистой в зоне активного потоотделения (под мышкой). Если вам надоело выбрасывать еще хорошие вещи, но имеющие пятна в этой зоне, то есть много рекомендаций, как вывести пятна от пота.

Как вывести пятна от мух с ткани, мебели, стекла и автомобиля

Чем быстро вывести следы мух с одежды, стекла и кузова автомобиля Вряд ли найдется кто-то, кого не беспокоит соседство мух: эти назойливые насекомые портят продукты, переносят яйца глистов и неприятные (а порой даже и опасные для здоровья человека) заболевания — тиф, дизентерию, холеру, сальмонеллез.

Как вывести пятна крови с джинсов

Как вывести пятна крови с джинсов Удалить пятна крови с джинсов не так трудно, если пятна еще свежие и мокрые. Всегда выводите пятна сразу же. Когда пятна крови высыхают, вывести их становиться гораздо труднее.

Как вывести нитраты из овощей: Шестьсот советов

Как снизить содержание нитратов в овощах В сезон массового сбора плодов и овощей, употребление их резко возрастает. И мы всегда опасаемся угрозы отравления. Или в лучшем случае расстройства, живота, связанного с попаданием в организм палочек дизентерии или излишним содержанием нитратов и нитритов, особенно в овощах.

Как вывести мошек из квартиры: способы борьбы

Выводим мошек из квартиры Как вывести мошек из квартиры — насущный вопрос многих хозяек. Плодовые мошки иначе дрозофилы заводятся там, где есть загнившие продукты, овощи или фрукты.

Как вывести моль на кухне

Как быстро вывести моль на кухне Моль на кухне зачастую бывает не так просто вывести, как это может показаться на первый взгляд, особенно неопытным в борьбе с этим вредителем хозяевам.

Как вывести мелких мошек на кухне, как избавиться от них навсегда?

Советы: как вывести мошек на кухне? Эти мелкие назойливые насекомые называются — дрозофилы. Заводятся мошки в местах где есть подгнивающие фрукты и овощи, в них же они и откладывают яйца.

Как вывести запах с дивана — как убрать запах мочи с дивана — Мебель и декор

Совет 1: Как вывести запах с дивана Уксусная кислота, сок лимона, марганцовка, перекись водорода, поваренная или ароматическая соль, крахмал, пищевая сода, свежемолотый кофе, пакетики чая, поглотитель запаха для домашних животных, жидкое мыло, средство для чистки обивки, ароматические подушечки.

Как вывести запах псины в квартире – 33 способа избавиться от собачьего запаха

МирТесен Как вывести запах псины в квартире – 33 способа избавиться от собачьего запаха Выявляем причину запаха собаки в квартире – почему пахнет псиной? Прежде всего, следует выяснить — откуда, собственно, пахнет? Запах может появиться, как от самого питомца, так и от его лежанки.

Как вывести запах кошачьей мочи с дивана

Как очистить диван от кошачьей мочи и вывести запах Можно ли удалить запах мочи с дивана навсегда? Почему запах такой стойкий Надежный и простой способ удалить запах подручными средствами Специальные средства Коты и кошки, особенно нестерилизованные, часто оставляют на предметах домашней обстановки зловонные метки.

Как вывести желтые пятна от пота с белой одежды

Как вывести желтые пятна от пота с белой одежды Любая хозяйка знает, как трудно вывести желтые пятна от пота и дезодоранта, которые остаются в районе подмышек. Особенно это заметно на мужских офисных рубашках, женских блузках и детской школьной форме.

Как выбрать швабру, какие бывают швабры для дома?

Как выбрать швабру? Сегодня на женском сайте «Красивая и Успешная» мы поговорим, как выбрать швабру. Если раньше она была одного типа – деревянная палка с перекладиной, на которую цепляется тряпка, то сегодня при выборе помощницы для влажной уборки глаза разбегаются: веревочная, губковая, в виде бабочки, паровая – какую швабру выбрать для дома? Само слово в переводе с немецкого языка обозначает «мочалка, которую цепляют на палку». Мы расскажем, как выбрать швабру для дома, которая будет мыть полы лучше других.

Как выбрать швабру для пола

Какую швабру лучше выбрать для дома Какими бывают швабры Сравнительные характеристики различных швабр Хорошая швабра - лучшая помощница, когда необходима быстрая влажная уборка дома.

Как выбрать хорошую сковородку? Выбираем лучшую сковороду — советы!

Самая лучшая сковородка - какая? Согласитесь, многие вещи выбирать достаточно просто, особенно, если руководствоваться принципом: ммм… мне это нравиться, беру! Но вот при выборе сковородки этот принцип не совсем подходит.

Как выбрать хорошую мультиварку правильно

Как выбрать мультиварку советы для новичков Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать мультиварку для приготовления вкусных и полезных блюд для вашего стола. По каким критериям ее выбирать, чтобы потом долго еще не засматриваться на другие модели.

Как выбрать хороший миксер: правильные советы

Как выбрать хороший миксер: какой лучше – стационарный или ручной Многие уверены, что такой прибор – пережиток прошлого. Зачем думать, как выбрать миксер, когда можно купить блендер или даже кухонный комбайн.

Как выбрать холодильник? Основные критерии и советы при покупке

Как выбрать холодильник? Для того, чтобы правильно выбрать холодильник, во-первых нужно понять какой по размерам и объёму вам нужен, ведь если просто купить понравившийся в магазине, можно наткнуться на большую неприятность он может вам не подойти по габаритам.

Как выбрать холодильник: основные функции

Как выбрать холодильник: основные функции Выбирая холодильник, мы частенько встречаем некоторые функции, необходимость которых достаточно сомнительна. Поэтому, совершая покупку, обязательно стоит просчитать все «за» и «против», дабы не переплачивать.

Как выбрать холодильник: какой лучше? Видео, советы — Woman s Day

Какой холодильник лучше: советы До недавнего времени холодильник оставался достаточно консервативным элементом кухонного оборудования. Многие годы отечественная промышленность поставляла стандартную технику a la «белый шкап», которая различалась только вместимостью холодильного отделения (морозильная камера везде была невелика). Сегодня ситуация принципиально изменилась, мы расскажем какой холодильник лучше и как его выбрать современной хозяйке.

Как выбрать холодильник для дома: советы, мнение специалистов, рейтинг холодильников

Холодильник для дома: советы и мнение специалистов, рейтинг моделей и марок Смогли бы вы представить современный дом без холодильника? Наверное, нет! Для человеческого общества этот вид бытовой техники так же важен, как, например, телевизор, телефон и компьютер.

Как выбрать холодильник для дома: какой марки лучше и надежнее?

На что обращать внимание при выборе холодильника Рано или поздно каждый человек обязательно задумывается над тем, как выбрать холодильник. Этот агрегат уже без малого 90 лет остается обязательным и совершенно незаменимым предметом в каждом доме.

Как выбрать холодильник для дома и какая марка долговечная

Выбираем качественный холодильник для дома – на что обращать внимание? Для начала кратко рассмотрим самые важные критерии выбора холодильника для дома. Итак, первое, что вы должны решить перед покупкой, это: Габариты техники.

Как выбрать холодильник для дома — советы и отзывы

Как выбрать холодильник Тип холодильника Холодильники с морозильником. Морозильная камера встроена непосредственно в холодильник. Ассортимент этих устройств на рынке достаточно широкий, поэтому их выбор проходит обычно долго.