Главная » 1000 советов » Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Поклейка обоев своими руками: флизелиновых, виниловых и обычных

Поклейка обоев: технология для каждого из видов, схема, таблица расчета Правильно наклеить обои – всё равно, что сделать половину работы по созданию оригинального интерьера.

Поклейка обоев

Поклейка обоев своими руками Наклеивание обоев – дело творческое и весьма увлекательное, поскольку именно с их помощью можно украсить интерьер, расставить необходимые цветовые акценты и даже визуально расширить площадь небольшой комнаты.

Поклейка виниловых обоев своими руками: особенности работы

Особенности поклейки виниловых обоев своими руками Необходимые инструменты и материалы Последовательность выполнения работы Если вам нравится делать ремонт в своем доме самостоятельно, то у вас не должно быть никаких сомнений, что вы сможете поклеить обои своими руками, даже если это виниловые обои.

Подушки Премиум класс купить в интернет-магазине Ивановский текстиль

Подушки Премиум класс Хорошая подушка - неотъемлемый предмет в любой постели! Подушка премиум класс, это подушка с хлопковым плотным чехлом, который прослужит вам долгое время.

Подушки из бамбука: плюсы и минусы, отзывы владельцев

Подушка из бамбукового волокна: плюсы и минусы Мы уже привыкли к тому, что современные технологии позволяют создавать многие вещи из сырья, которое кажется для них совершенно неподходящим.

Подушки из бамбука в Красноярске — описание, цена, отзывы

Подушки из бамбука Подушка – замечательное и очень удобное постельная принадлежность. Подушка к тому же является очень важной вещью в Вашей жизни, ведь Вы проводите на подушке практически треть своей жизни.

Подушки и одеяла из бамбука из Иваново: отзывы

Бамбуковые одеяла из Иваново Совсем недавно, изделия из бамбука были большой редкостью в нашей стране и ассоциировались разве что с древесиной и декоративными поделками.

Подставки для елок в Днепре (Днепропетровске) — Смерека, Купить подставку под новогоднюю елку в Днепре в интернет-магазине по выгодным ценам

Подставки для елок в Днепре (Днепропетровске) купить недорого Подставки для елок в Днепре (Днепропетровске) Вместе с первым месяцем зимы обычно начинается и предновогодняя суета - закупка продуктов, выбор нарядов, украшение помещений.

Подготовка стены к поклейке обоев пошаговая инструкция, Советы и рекомендации от специалистов

Подготовка стен к поклейке обоев: пошаговая инструкция Практически каждый человек уверен в том, что клеить обои достаточно просто и в данном процессе нет ничего сложного.

Подготовка стен под поклейку обоев своими руками: все этапы

Готовим стены под поклейку обоев без распространенных ошибок При всей кажущейся простоте, поклейка обоев — занятие, требующее терпения и правильного подхода.

Подготовка стен под поклейку обоев

Подготовка стен под поклейку обоев Подготовка стен под поклейку обоев – ответственное дело, требующее много сил, старания и напора. Этот процесс заключает в себе множество видов деятельности, к которым нужно подготовиться, как следует.

Подготовка стен к поклейке обоев: пошаговая инструкция

Подготовка стен к поклейке обоев: устраняем трещины и неровности Если спросить любого человека, может ли он клеить обои, то наверняка он ответит «да», так как на первый взгляд здесь особо сложного нет.

Подготовка стен к поклейке обоев: инструкция от А до Я, Строй Советы

Подготовка стен к поклейке обоев: технология и ее особенности В этой статье рассмотрим: Даже страшно вспоминать все тонкости поклейки обоев, с которыми приходилось сталкиваться нашим родителям – как правило, в то время стены декорировались без предварительной подготовки.

Подготовка стен к поклейке обоев — устраняем неровности и обрабатываем поверхность

Как правильно подготовить стены к поклейке обоев Перед наклейкой обоев стены очищают Обои, как отделочный материал, известны человечеству уже давно. Но, как и сто, и пятьдесят лет назад, обои и сегодня популярны и востребованы.

Сайт обо всем

Подготовка квартиры к рождению ребенка

Подготовка квартиры к рождению ребенка Конечно же, есть женщины (хотя их не так много), которые не испытывают потребности «витья гнезда», либо эта потребность не ярко выражена.

Подготовка к рождению ребенка: что нужно купить и с чего начать родителям?

Как подготовиться к рождению малыша? Покупая одежду, учтите особенности климата вашего региона в тот период, когда долгожданное пополнение должно появиться на свет. Если ребенок родится ранним летом, то утепленные комбинезончики, маечки и штанишки «младенческого» размера ему не понадобятся.

Подготовка к празднику – домашние дела в ожидании праздника

Подготовка к новогодним праздникам: какую домашнюю работу можно сделать заранее? Предновогодние хлопоты – всегда радостный и приятный процесс. Но, помимо праздничного облагораживания квартиры, развешивания игрушек и покупки подарков, есть и другие дела, требующие внимания.

Подготовка к Новому году: как сделать адвент-календарь и кому послать новогодние открытки

Подготовка к Новому году: как сделать адвент-календарь и кому послать новогодние открытки Готовимся к Новому году: открытки, подарки, украшение дома. Ожидание Нового года по плану Во время подготовки к Новому году, когда нужно столько успеть, главное — поймать праздничное настроение и делать все с удовольствием.

Подготовка к новому году, Блог Ирины Зайцевой

Подготовка к новому году Дорогие читатели, до Нового года остается совсем немного времени. Дел, как всегда очень много, времени не хватает. Поговорим сегодня о том, как же лучше всего подготовиться к Новому году и сделать праздник незабываемым.

Подготовка к Новому Году своими руками: пошаговый план действий

Как подготовиться к Новому году без спешки, суеты и все успеть Всем большой привет! Скоро настанет главный праздник года. И к нему нужно отнестись очень серьезно. Чтобы он прошёл хорошо и весело, без курьезов и неудобных ситуаций, необходим план подготовки к Новому году.

Подготовка к Новому Году

Подготовка к праздникам ГОТОВИМСЯ К НОВОГОДНИМ И РОЖДЕСТВЕНСКИМ ПРАЗДНИКАМ Келли придумала для вас особенные специальные миссии, чтобы помочь вам подготовиться к праздникам не в авральном режиме, как вы привыкли, а постепенно, совершая один маленький шажок за раз.

Подводные камни при покупке земельного участка: правовые аспекты — статьи от

Подводные камни при покупке земельного участка: правовые аспекты Не побоимся данного утверждения, но собственный дом за городом - мечта многих жителей, причем не только крупных мегаполисов.

Подбираем комплект шторы и покрывало для спальни турция, Дизайн интерьера

Комплект шторы и покрывало для спальни турция в многослойном оформлении Действительно, почему не сделать комплект шторы и покрывало для спальни турция из тканей в несколько слоев, отличающихся по фактуре и плотности материала.

Подарки на 23 Февраля или бытовая техника с мужским характером — Hi-Tech

Подарки на 23 Февраля или бытовая техника с мужским характером Принято считать, что бытовая техника — тема исключительно женская: дом, семья, очаг, борщ и пылесоc.